Як беларусам не трапіць на «схему Далінай» пры куплі жытла
- 23.12.2025, 11:46
Эксперты апісалі спосаб падстрахаваць сябе.
Канфлікт паміж пакупнікамі другаснай нерухомасці і прадаўцамі, якія вырашыліся на продаж кватэры пад ціскам махляроў, стаў адной з самых абмяркоўваных тэм. Найбольш вядомы прыклад — гісторыя з кватэрай расійскай спявачкі Ларысы Далінай.
У Беларусі таксама хапае падманутых людзей. Юрыст і спецыяліст Камітэта судовых экспертыз расказалі, ці спрацуе «схема Далінай» у нашай краіне і як падстрахаваць сябе.
Перад купляй кватэры або іншай нерухомасці ў Беларусі патэнцыйны пакупнік можа падстрахаваць сябе, заказаўшы праверку прадаўца на здольнасць здзяйсняць здзелкі. Гэты від экспертызы праводзяць у абласных упраўленнях або ў Мінскім гарадскім упраўленні судова-псіхіятрычных экспертыз.
Паводле слоў судова-медыцынскага эксперта, псіхіятра Мікалая Краўцова, такую праверку можна праводзіць пры любым юрыдычна значным дзеянні — продажы кватэры, аўтамабіля, заключэнні шлюбнай дамовы або дамовы рэнты. Мэта экспертызы — упэўніцца, што чалавек здольны самастойна прымаць рашэнні і разумець наступствы здзелкі.
Працэдура пачынаецца са збору дакументаў, пералік якіх падбіраецца індывідуальна для кожнага чалавека.
— Часцей за ўсё гэта выпіска з паліклінікі, даведкі з Мінскага гарадскога клінічнага цэнтра псіхіятрыі і псіхатэрапіі, а таксама з наркалагічнага цэнтра. Калі чалавек у якой-небудзь з гэтых устаноў назіраўся, яму павінен быць пастаўлены дыягназ, — растлумачыў Краўцоў.
Кошт праверкі залежыць ад аб’ёму даследавання і колькасці прыцягнутых спецыялістаў і ў сярэднім складае каля 1500 рублёў.
У прызначаны дзень чалавека прымае камісія, звычайна з трох псіхіятараў і двух псіхолагаў. Эксперты ацэньваюць цяперашні псіхічны стан чалавека, яго здольнасць прымаць рашэнні і разумець наступствы здзелкі.
— Не існуе псіхічных засмучэнняў, пры якіх чалавека аўтаматычна прызнаюць няздольным да здзяйснення здзелкі. Мы правяраем стан чалавека тут і цяпер, пад канкрэтную здзелку. Рашэнне прымаецца, зыходзячы з аб’ектыўных фактараў, — адзначае Краўцоў.
Акрамя псіхічнага стану, спецыялісты аналізуюць матывацыю чалавека. Псіхолаг высвятляе, навошта здзяйсняецца здзелка, ці разглядае чалавек альтэрнатывы і ці здольны цьвяроза ацэньваць сітуацыю.
— Псіхіятр можа заўважыць, што пэўнае засмучэнне можа прывесці да кагнітыўных праблем: чалавек становіцца даверлівым, лёгка ўнушальным. Усё гэта адлюстроўваецца ў заключэнні экспертызы, — дадаў Краўцоў.
Вынікі экспертызы падрыхтоўваюцца цягам 30 дзён, што стварае дадатковую абарону для пакупнікоў ад несапраўдных здзелак і махлярства.
З юрыдычнага пункту гледжання спробы зарабіць на «схеме Далінай» сутыкаюцца з сур’ёзнымі перашкодамі. У Грамадзянскім кодэксе прапісаныя нормы, што дазваляюць прызнаваць здзелкі несапраўднымі, калі яны здзейснены пад уплывам падману (арт. 180 ГК). Аднак, як адзначае юрыст па здзелках з нерухомасцю Анастасія Марцянава, верагоднасць паспяховага паўтарэння такой схемы ў Беларусі істотна ніжэйшая.
— У добрасумленнага набытчыка маёмасць можа быць вярнута толькі калі яна выбыла супраць волі ўласніка. Здзейсненне здзелак пад уплывам так званых тэлефонных махляроў трактуецца як адчужэнне па волі, хай і здзейсненае пад уплывам, — тлумачыць Марцянава.
Акрамя таго, у Беларусі большасць буйных здзелак праходзіць праз натарыусаў або рэгістратараў, што стварае дакументальную доказную базу: заявы, подпісы, вусныя пацвярджэнні, відэазапісы. Гэтыя доказы значна ўскладняюць спробы аспрэчыць здзелку, абапіраючыся толькі на голаслоўныя сцверджанні пра махлярства.