Квадратны метр у Мінску ўжо каштуе 1850 долараў

• 15.10.2025, 11:25

Ці працягнецца рост?

Сярэдні кошт квадратнага метра ў Мінску цяпер складае прыблізна $1850. Гэта балюча для тых, каму вельмі трэба купіць жыллё. І абнадзейліва — калі кватэру трэба прадаць. Колькі яшчэ цэны будуць на піку? Ці, можа, яны яшчэ падрастуць? А калі ўжо пойдуць уніз? Ці можна застацца ў выйгрышы, калі цяпер задорага пазбавіцца ад «лішніх» метраў, зберагчы грошы ў валюце, а потым купіць на іх больш «квадратаў»?

Onliner задаў падобныя пытанні двум экспертам: аналітыку агенцтва нерухомасці «Твая сталіца» і аўтару тэлеграм-канала «Літоўская пра жыллё».

Зараз цэны на ўзлёце. Новабудоўлі — зразумела, але чаму даражэе і старая другасная нерухомасць?

Цэны ў Мінску сёння «кусаюцца» як на новабудоўлі, так і на жыллё старога фонду. Так, у базе Onliner «Дамы і кватэры» ў верасні самай таннай апынулася аднапакаёўка аж за $54 500. І гэта ў Шабанах, праўда, у панэльцы 1990 года

Экспертка Вольга Паўлоўская распавядае, паводле якой логікі раслі цэны на кватэры розных тыпаў з студзеня 2023 года:

— Спачатку інтэнсіўна даражэлі каркасна-блочныя новабудоўлі і кватэры, пабудаваныя, скажам, пасля 2010—2015 гадоў, асабліва ў каркасна-блочных дамах. Гэта вар'яцкі драйвер росту, які расхіствае ўвесь рынак. Як далей працуе псіхалогія? Уладальнікі жылля на другасным рынку глядзяць на гэта ўсё і прыкідваюць: «Калі кошт голых новабудоўляў так вырас, значыць, і за маю кватэру з рамонтам я магу э-ге-гей як падняць цану». Міне час — і многія ўжо не могуць набыць моцна падаражэлы метр у новабудоўлі. Адпаведна, яны пойдуць купляць кватэру ў старой панэлі, пабудаванай да 2000-га. Ці, калі зусім не хапае грошай, у хрушчоўцы. Уласна, так і адбылося. Прынамсі, па выніках верасня ў нас фактычна не выраслі цэны на каркасна-блочныя дамы, на панэльныя — мінімальна, а падрасла вартасць хрушчовак і аднапакаёвак у старой панэлі 1986—1999 гадоў. Цяпер адбываецца перацяканне кліентаў да больш старога жылля.

І што, «квадраты» і далей будуць даражэць?

Субяседніца адзначае, што падчас цяперашняга падаражання цэны раслі ў сярэднім больш чым на 1% у месяц, а часам — і на ўсе 2—3%. Асобны клас жылля (кватэры з добрым рамонтам у кварталах кшталту «Лебядзінага») у некаторыя месяцы дадаваў у кошце нават па 3—4%.

— Нядаўна, у верасні 2025-га, у нас атрымалася невялікае запаволенне тэмпаў росту цэн (яны выраслі ўсяго на 1%) і паменшылася колькасць здзелак. Можна было б сказаць, што рынак пачынае запавольвацца і цэны прытармозяць. Але цяпер гэта наўрад ці здарыцца — іх «падкормяць» крэдыты, — лічыць Вольга.

Нагадаём, на кастрычнік «Беларусбанк» абвясціў акцыю, знізіўшы стаўку па крэдытах для куплі нерухомасці ў забудоўшчыкаў, — часова для ўсіх яна будзе як для льготнікаў (13,75%, а не 16,65%). На пачатку кастрычніка знізіў стаўкі па крэдытах на новабудоўлі і «Белінвестбанк» — цяпер 14,9% замест 15,5% гадавых.

Субяседніца сумняваецца, што такі падыход захаваецца надоўга:

— Ёсць меркаванне, што зніжкі могуць быць звязаныя з невыкананнем гадавых планаў па крэдытах, а значыць, потым стаўкі могуць вярнуцца да ранейшых узроўняў. Але пакуль мы атрымаем часовы ўсплёск актыўнасці на рынку новабудоўляў. На другасны рынак гэта можа паўплываць апасродкавана — праз месяц, калі падрастуць цэны на жыллё ад забудоўшчыкаў.

<>B— Але якім можа быць столь цэн? Напэўна ёсць нейкая мяжа здаровага сэнсу, за якую пакупнікі не захочуць выйсці?

— Папярэдняя мяжа была на ўзроўні $1700, але гэтым разам $1700 мы ўжо даўно перасягнулі. Праўда, мінулы раз не было даступных крэдытаў для шырокага кола пакупнікоў. Можна дапусціць, што цяпер сума можа перавысіць $2000 за «квадрат», але ў такім выпадку людзям ужо будзе цяжка купляць такое жыллё.

Вольга робіць агаворку, што прагноз можа спраўдзіцца, калі не здарыцца якіх-небудзь сур'ёзных пературбацый.

Калі ж чакаць новае дно цэн?

— У любым выпадку рынак спачатку павінен спыніцца, — каментуе эксперт. — Звычайна некалькі месяцаў — перыяд стабілізацыі, стагнацыі, калі цэны робяць па плюс-мінус паўпрацэнта ад кошту квадратнага метра. Некалькі месяцаў такое трымаецца, потым аб'ём здзелак змяншаецца. І толькі тады мы пачынаем атрымліваць павольны адкат цэн. І адкатваюцца яны год-два.

Вольга ўспамінае правал цэн на нерухомасць, які адбыўся пасля ўзлёту 2014 года:

— Гэта быў адзіны рэальны глабальны правал. Цэны падалі цягам двух гадоў, да пачатку 2016-га. І толькі тады мы атрымалі $1075 за квадратны метр. Рынак вельмі павольны. Калі зніжэнне нарэшце наступіць, яно будзе паступовым, на 1—2% у месяц. Павольна, упэўнена і доўга.

— Колькі гадоў спатрэбіцца чакаць, каб укласціся ў кватэру большага метражу, прадаўшы сваё жыллё на піку цэн?

— Ну вось, прыкладна гады два. Гэта без уліку інфляцыі і іншых фактараў. І ўсё роўна, хутчэй за ўсё, давядзецца даложыць нейкія грошы.

— Як думаеце, калі прадаць хрушчоўку цяпер, ці атрымаецца потым купіць кватэру ў «Левадзе»?

— Я б сказала, што не атрымаецца, — усміхаецца субяседніца. — Магчыма, прадаўшы цяпер двухпакаёўку-хрушчоўку, калі ўсе зоркі скіруюцца, і дадаўшы нешта, гадоў праз чатыры вы і зможаце купіць аднапакаёўку ў «Левадзе». Але не факт, разумееце? Бо «Левада» таксама будзе жыць у сваім тэмпе. Там пройдуць рамонты, будзе развівацца пэўная супольнасць. Паглядзіце, бо і «Лебядзіны» не стаў занадта даступным. Калі цяпер параўноўваць Серабранку і «Лебядзіны», то зразумела, што Серабранка прайграе ў цане.

Калі цяпер не прадаць падаражэлую хрушчоўку, потым ужо не прадасі?

Аналітык агенцтва нерухомасці «Твая cталіца» не лічыць, што жыллё старога фонду калі-небудзь перастане быць запатрабаваным:

— У Мінску пакуль няма нейкай добра распрацаванай праграмы рэновацыі і наўрад ці знойдуцца рэсурсы, каб рэзка ўзяць і знесці ўсе хрушчоўкі або пачаць іх перабудоўваць. Калі і будзе такі працэс, то павольны. Цяпер у сярэднім 18—20% здзелак штомесяц — гэта здзелкі з хрушчоўкамі. Яны як былі запатрабаваныя, так і застануцца, проста, можа, гэта будзе 16%, хоць таксама не факт. Гэта маламетражнае жыллё, больш таннае, вельмі часта — першае для тых, хто не можа дазволіць сабе нічога больш. Таму такога, каб праз год-два іх ніхто не купляў, паводле маіх назіранняў, не будзе.

Ці будуць яшчэ расці цэны на другасным рынку?

— Цэны на другасным рынку ўперліся ў столь плацежаздольнасці — ім ужо асабліва няма куды расці, — лічыць другая субяседніца, Наталля Літоўская. — Толькі калі даходы грамадзян будуць і далей падрастаць, а курс долара замацуецца на ўзроўні 3 рублёў, тады з'явіцца яшчэ невялікі рэзерв для падаражання сярэднестатыстычнага квадратнага метра.

Наталля звяртае ўвагу, што на другасным рынку сёння няма крэдытаў з нізкімі працэнтнымі стаўкамі:

— Другасны рынак пазбавілі галоўнай «падкормкі», якая вельмі актыўна рухала цэны ўверх, — даступных крэдытаў. Усё ж 18,5% гадавых — дарагавата. Да таго ж калі ў цябе сярэднастатыстычныя даходы, вялікі крэдыт не дадуць. Чалавеку з сярэднім для Мінска заробкам у эквіваленце $1000 сёння можна дафінансавацца крэдытам на $30—40 тысяч. А цяпер нават двухпакаёўка ў хрушчоўцы, са свежым рамонтам, каштуе $80 000. Атрымаецца, усё роўна трэба мець сваю — і нямалую — суму. Ці нешта прадаць, каб нешта купіць.

А новабудоўлі ўсё ж падаражаюць?

Наталля лічыць, што патаннеўшыя крэдыты на новабудоўлі паўплываюць на кошт «квадрата» ў гэтай катэгорыі жылля:

— Стаўка па крэдытах на новабудоўлі была 16,5%, што даволі дорага. Таму людзі не надта актыўна закрэдытоўваліся. Калі з'явілася акцыя ад «Беларусбанка» з крэдытам пад 13,75%, я казала, што патаннеўшыя крэдыты, хутчэй за ўсё, на цэны новабудоўляў не паўплываюць. Усё ж гэта месячная акцыя і толькі ад аднаго банка. Але танныя крэдыты (пад 14,9%) з'явіліся і ў «Белінвеста», які ўвогуле не назваў канчатковых тэрмінаў «раздачы». Адкуль такая шчодрасць у банкаў? Штогод яны атрымліваюць ад Нацбанка план — які аб'ём сродкаў абавязаны накіраваць на крэдытаванне жыллёвага будаўніцтва.

Год заканчваецца, трэба гэтыя грошы «раздаць», таму мы цяпер і назіраем усе гэтыя асаблівыя праграмы па крэдытаванні новабудоўляў.

Наталля ўжо бачыць вялікую цікавасць да гэтых прапаноў: на яе вэбінары прыходзяць людзі, якія маюць намер скарыстацца патаннеўшымі крэдытамі і ўжо забраніравалі кватэры ў забудоўшчыкаў.

— Што робіць пакупнік, які метаўся паміж другасным рынкам і новабудоўляй? Ён пачынае думаць: «Даюць шанец купіць новабудоўлю — лаві яго». З-за больш даступных крэдытаў другасны рынак адчуе пэўны адток цікавасці грамадзян, якія ўсё ж вырашылі ажыццявіць мару пра новае жыллё.

Так, у такой сітуацыі цэны на метры ў новабудоўлях будуць працягваць расці, лічыць субяседніца.

— Калі акцыі будуць працягвацца, да канца года «квадрат» у жыллі ад забудоўшчыкаў цалкам можа дадаць яшчэ сотню долараў. Чаму? Цяпер — хапун, чаргі выбудоўваюцца ў тым ліку і за поўным неліквідам. А калі ты, як забудоўшчык, бачыш чаргу, ты будзеш павышаць цану. Але, верагодна, тым самым забудоўшчыкам давядзецца скінуць цану на тыя ж $100 пасля Новага года, падчас традыцыйнага застою на рынку.

— Дык можа, і для другаснага рынку з'явяцца танныя крэдыты?

— На гэта разлічваць не варта. Яшчэ ў пачатку года Нацбанк выразна даў зразумець, што паляпшэнне ўмоў па крэдытаванні другаснага рынку ніякай карысці для эканомікі не нясе. А вось новабудоўлі — іншая справа: гэта стымуляванне будаўнічай галіны, плюс людзі, набыўшы свежае жыллё, пабягуць купляць прадукцыю «Бярэзакерамікі», «Кераміна», «АТЛАНТа» і гэтак далей.

Купіць на спаде цэн — прадаць на піку. Ёсць прыклады такога поспеху?

Пытаемся ў субяседніцы, ці ведае яна гісторыі шчасліўчыкаў, якія купілі жыллё на спаде цэн, а прадаўшы цяпер, калі «квадраты» сур'ёзна падаражэлі.

— Вядома. Ведаю людзей, якія ў 2022 годзе ўкладваліся ў новабудоўлю. На старце цэнік быў эквівалентны прыкладна $950—1150 за метр. Цяпер яны атрымалі ключы, зрабілі рамонт — і прадаюць ужо па $2000—2200 за «квадрат». То бок вельмі добра зарабілі. І такіх людзей нямала, — распавядае Наталля. — Але трэба разумець, што ў 2022-м попыт быў настолькі слабы, што толькі самыя смелыя інвестары ўкладваліся ў метры. А прыклад куплі на піку і продажу на піку… Нарэшце змаглі прадаць і вярнуць свае грошы тыя, хто яшчэ ў 2007-м будаваў у Мінску кватэру па $2000—2100 за «квадрат». Бачыце, часам і столькі даводзіцца пачакаць.

— І ў вас спытаемся: а цяпер можна прадаць умоўную хрушчоўку, каб пры спаде цэн купіць жыллё ў нейкай «Левадзе»? І колькі давядзецца чакаць?

— Допусцім, цяпер можна прадаць нядрэнную двухпакаёўку ў хрушчоўцы за $80 000 па курсе. На спаде, можа, і атрымаецца купіць больш прыстойную кватэру, але наўрад ці ў «Левадзе», хутчэй — еўрадвушку ў маналітным доме 2010—2012 гадоў пабудовы. Аднак гэта ў тым выпадку, калі сярэдняя зарплата ўпадзе да $500 у эквіваленце. Каго такое парадуе? Я не ведаю. А колькі чакаць? Паняцця не маю…. Вядома, прыемна прадаць умоўную аднапакаёўку ў хрушчоўцы перад падзеннем цэн, цяпер — за $65 тысяч па курсе. І потым, калі рынак упадзе, нічога не дадаючы, купіць ужо стандартную двухпакаёўку. Але крызісы ў нас заўсёды нечаканыя, і ніхто з эканамістаў іх як след не прагназуе. Сёння, напрыклад, чытала прагнозы розных экспертаў наконт курса долара. Яны дыяметральна супрацьлеглыя: там і падзенне, і рост на працягу месяца.

Што будзе далей? Цэны знізяцца ці не?

Калі будзе тое самае дно цэн на жыллё, Наталля прадказаць не бярэцца:

— Я разумею, што гэта вельмі цікава. Але ў нас нерухомасць заўсёды цесна прывязаная да трох ключавых параметраў: даходы насельніцтва ў валюце, даступнасць крэдытаў (чым ніжэй працэнт — тым яны больш даступныя) і настроі людзей. Што мы можам сказаць пра 2027 год? Якія будуць даходы? Ці будзе чарговы крызіс, ці ў нас усё будзе выдатна і даходы будуць толькі расці? Рашаючы, ці вырасце яго кватэра ў цане, кожны павінен сам для сябе вызначыцца, у што ён верыць. Калі ў светлую будучыню, у якой усё добра, — то цана кватэры вырасце, і чалавек нічога не страціць. Калі ў тое, што накрые чарговым катаклізмам, — то не. Але ў любым выпадку рынак цыклічны, кошт «квадрата» яшчэ можа знізіцца. Да мінулых лічбаў ужо, хутчэй за ўсё, не вернемся, бо сам долар дэвальваваўся. Вельмі сумнеўна, што мы зноў убачым метр па $1000. Але метр па $1400—1500 яшчэ цалкам магчымы пры нейкіх эканамічных крызісах.